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“小阳春”可期待 “涨价风”没机会   □文/张潇博  高馨凌

    2013年房地产市场的春风来得格外早,截至目前,从多家上市房企公布的1月销售业绩来看,绝大多数企业都保持了销售面积、销售额同比、环比的双增长。包括万科、保利等以内的20家标杆房企,1月销售额共计855亿元,环比增幅近7个百分点。一些房企调高销售目标,成交量的迅速蹿升,让外界对于楼市上涨预期愈演愈烈。然而,随着国务院2月20日新“国五条”的出台,重申调控不放松,并留下细则“后手”凸显“听靴”效果,无疑为楼市健康发展搭建了“阳光房”:既使“小阳春”可期待,又使“涨价风”没机会,斩断了楼市“小阳春”与房价快速上涨“苗头”的联系。

政策重申为主整固期长效

    新“国五条”的出台,虽然没有传言中的二套房贷首付提高、利率上调以及交易税费调整等新措施,但不乏新意,例如重新要求“直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市”制定控制目标;明确表态要“扩大个人住房房产税改革试点范围”;严格实施差别化住房信贷政策等。

    德佑地产研究主任陆骑麟表示:“目前来看‘国五条’内容上基本都是在重申维持原有的调控政策,短期政策面相对稳定。同时值得注意的是,目前市场上对后市调控加码的预期并非空穴来风,如楼市继续成交旺盛,多月触及150万平方米水平,房价延续上涨走势,不排除会出台更严厉的新政以抑制过热的楼市。”

    上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军更是直言:“国五条出来以后,关键是要看中央各部和地方政府是否会出台跟进性的调控细则。如果房屋、土地、贷款、税收等国家部门和地方政府都没有快速推出跟进性的具体调控细则,那么本轮房地产调控则是一轮警示性和表态性的调控。”

    事实上,来自德佑地产的统计显示,结合近3年的上海商品房月度成交量和调控政策时间节点对比来看,可以明显看出在市场成交量达到150万平方米水平线附近,也就是市场成交活跃时,都触发了调控新政在短期内的出台,而成交量相对稳定的2011-2012年期间,成为宏观调控新政的真空期。因此,本轮调控细则的出台时间表,或与即将到来的“小阳春”市场表现密切相关,也就是说,“国五条”的整固期和影响力将维持长效。

量升价稳  “小阳春”或值得期待

    “国五条”出台后究竟给上海楼市带来怎样的影响?从目前的市场来看,开发商推盘心态一直相当谨慎,上周入市的项目都以“少量加推”的策略试探市场需求,其价格也较为稳定。

    上海盘古房地产有限公司总经理宋海表示:“由于严厉的房地产调控措施以及上半年现金流快速回笼的需要,在未来的几个月,大部分房地产开发商对于涨价都会采取温和理性的态度,不会贸然大幅度提高销售价格。”“新政的靴子还没落地,公司在售楼盘都出现客户抓紧下单的现象,中小户型依然是近期成交的主力。”上海宝华企业集团副总裁杨健表示,“调控政策对房价的抑制十分显著,因此,房企采取以价换量策略,迎合了客户的需求,才是市场热销的真实反映。”

    对此,同策咨询研究中心总监张宏伟也认为,在2013年开发企业仍然要坚持“跑量”的基本原则,根据政策层面“阶段性”的变化特征,一方面通过“跑量”回笼资金,另一方面,将资金投入到土地市场拿地,及时“换仓”,谋求下一轮市场的发展机会。在2013年初2-3月这个年初开始阶段,楼市“小阳春”仍需在“量”上做文章,而不会在“价”上做太多考虑。

    在外界看来,3月中国进入国家“两会”时点,短期出台更严厉新政的可能性不大,购买者现阶段出手的话,不会遭遇因首付提高、利率上调以及税费调整,而增加购房支出的情况。与此同时,“国五条”细则有待落地,政策整固期对非理性“涨价风”起到震慑作用,加上理性开发商也为完成全年销售目标进行通盘考虑,因此,多数开发商推盘意愿强烈,“调价”冲动不再,对于购房者来说,量升价稳的3月“小阳春”或值得期待。

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